주택매매 상황에서 발생하는 양도소득세(양도세)는 많은 분들이 궁금해하는 부분 중 하나입니다. 양도세는 부동산을 팔았을 때 발생하는 이익에 대해 부과되는 세금으로, 상황에 따라 세금 부담이 크기도 하고 줄어들기도 합니다.
이번 글에서는 1가구 1주택 , 1가구 2주택 주택 매매에서의 자동 계산기, 기본세율 그리고 비과세 조건에 대해 살펴보겠습니다.
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주택매매 양도세 자동 계산기(1가구 1주택, 2주택)
양도세 자동계산기는 부동산을 매도할 때 발생할 수 있는 양도소득세를 쉽게 계산해주는 도구입니다. 사용자는 매도할 주택의 매입가, 매도가, 보유 기간, 그리고 필요에 따라 공제 항목이나 세율을 입력하면 이를 바탕으로 예상 세액을 자동으로 계산해줍니다. 보통 양도세를 직접 계산하기 어렵기 때문에 양도세 자동 계산기를 이용하는 것이 편리합니다. 양도세 계산기는 국세청에서 제공하고 있습니다.
📜이용방법 정리
1. 국세청 홈택스로 방문하면 양도소득세를 미리 계산하는 계산기가 있는데 금액을 넣으면 간단하게 양도소득세를 계산 할 수 있습니다. 이용 방법은 하단에 세무 업무별 서비스가 있습니다. 여기서 모의계산 메뉴로 이동해주세요.
2. 모의계산 서비스 중에서 양도소득세 자동계산을 선택해줍니다.
3. 양도가액·취득가액 모두 알고있는 경우와 취득가액을 모르는 경우가 있습니다. 취득가액을 모르는 경우에는 매매 거래가, 감저가, 환산취득가액을 통해 산정해 계산하게 됩니다.
4. 계산기를 이용하기 위해서는 부동산 양도 및 취득일자를 먼저 입력해야 합니다. 양도 또는 취득시기는 대금 청산한 날이 분명한 경우 대금을 청산한 날로 하며 대금 청산 전 소유권이 이전된 경우나 대금 청산 날짜가 정확하기 않을 경우 등기부에 적혀있는 등기접수일을 입력합니다. 이후 부동산소재지 를 검색하여 입력하고 양도물건종류에서 주택을 선택합니다.
5. 그리고 양도가액 및 취득가액을 정확하게 입력합니다. 취득가액은 취득가액 계산 명세서 입력금액 합계이며 조회를 눌러 상세내용을 입력합니다.
6. 이제 기타사항을 입력합니다. 모두 입력 후 다음으로 넘어가면 계산이 완료 됩니다.
- 미등기양도, 상속 자산인지 선택을 하신 다음 1세대 1주택 비과세 조건에 해당하는지 선택합니다.
- 1세대 1주택은 주택 2년이상 보유 및 거주 시 비과세 적용을 받을 수 있습니다.
- 양도 주택 취득 시점에 조정 대상 지역에 소재가 되어 있다면 조정대상 지역 공고 날 이전 매매계약 체결 및 계약금 지급 사실이 증빙서류로 확인 됩니다.
- 이후 양도차익(비과세에 해당하는 고가주택), 거주기간 입력, 2주택 및 3주택 이상에 선택 합니다.
양도세 계산법
위에서 양도세 자동계산기에 대해서 알아보았는데요. 직접 계산방법을 알고 있으면 더욱 좋겠죠. 기본적인 양도세 계산방법도 함께 알아보도록 하겠습니다. 양도세 계산의 간략한 기본 구조는 다음과 같습니다.
양도세 = 양도차익 × 양도세율 - 각종 공제양도차익 계산
양도차익은 주택을 매입한 가격과 팔 때의 가격 차이에서 발생하는 이익입니다. 이를 계산하려면 주택을 매입한 가격과 매도한 가격에서 다양한 비용을 차감해야 합니다.
| 항목 | 설명 |
|---|---|
| 양도가액 | 주택을 팔 때의 가격 (매도 금액) |
| 취득가액 | 주택을 살 때의 가격 (매입 금액) |
| 필요경비 | 부동산 매매 관련 경비 (수수료 등) |
| 양도차익 계산 | 양도가액 – 취득가액 – 필요경비 |
필요경비
자본적지출액과 양도비는 자산의 가치를 증가시키거나 소유권 확보를 위한 지출을 포함하는 항목입니다.
자본적지출액
자산의 내용연수를 연장하거나 가치를 증가시키기 위해 지출한 수선비
포함 항목
- 용도 변경을 위한 개조
- 엘리베이터 및 냉난방장치 설치
- 피난시설 설치
- 재해로 인한 복구 비용
- 개량, 확장 등 유사한 성질의 비용
양도비
- 양도자산 취득 후 소송비용, 화해비용 등 소유권 확보를 위한 직접 지출
- 자산의 용도변경, 개량 또는 이용편의를 위한 비용
- 증권거래세, 양도소득세 신고서 작성비용, 소개비 포함
* 은행대출이자 등은 필요경비에 해당하지 않음
양도세율 적용
양도차익이 계산되었다면, 이제 양도세율을 적용합니다. 기본 양도세율은 6%에서 시작하지만 1가구 2주택자의 경우는 중과세율이 적용됩니다. 소득세법에 따른 기본세율은 다음과 같습니다.
| 과표 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 1,400만원 이하 | 6% | – |
| 5,000만원 이하 | 15% | 126만원 |
| 8,800만원 이하 | 24% | 576만원 |
| 1.5억원 이하 | 35% | 1,544만원 |
| 3억원 이하 | 38% | 1,994만원 |
| 5억원 이하 | 40% | 2,594만원 |
| 10억원 이하 | 42% | 3,594만원 |
| 10억원 초과 | 45% | 6,594만원 |
1가구 2주택은 말 그대로 한 가구(부부와 미혼 자녀를 포함한 세대)가 두 채의 주택을 소유한 경우를 말합니다. 대한민국에서는 이러한 경우 부동산 관련 세금(특히 양도세)에 대해 특별한 규정을 적용합니다. 두 채 이상의 주택을 소유한 경우 주택을 팔 때 양도세 부담이 일반 주택 소유자보다 높아집니다. 1가구 2주택자(3주택자 이상)의 양도세율은 다음과 같습니다.
| 구분 | 보유기간 | 세율 | 비고 | |
|---|---|---|---|---|
| 2주택 | 조정대상지역 | 1년 미만 | 70% | |
| 2년 미만 | 60% | 이 중 큰 세액 | ||
| 기본세율＋20%p | ||||
| 2년 이상 | 기본세율＋20%p | |||
| 일반지역 | 1년 미만 | 70% | ||
| 2년 미만 | 60% | |||
| 2년 이상 | 기본세율 | |||
| 3주택 이상 | 조정대상지역 | 1년 미만 | 70% | 이 중 큰 세액 |
| 기본세율＋30%p | ||||
| 2년 미만 | 60% | 이 중 큰 세액 | ||
| 기본세율＋30%p | ||||
| 2년 이상 | 기본세율＋30%p | |||
| 일반지역 | 1년 미만 | 70% | ||
| 2년 미만 | 60% | |||
| 2년 이상 | 기본세율 | |||
장기보유특별공제
주택을 오랫동안 보유할수록 양도세 부담이 줄어듭니다. 이를 장기보유특별공제라고 하는데 주택을 3년 이상 보유한 경우 최대 80%까지 공제를 받을 수 있습니다. 다만 2주택자인 경우 공제율은 최대 30%로 줄어듭니다.
장기보유특별공제율
| 보유 기간 | 공제율(1주택) | 공제율(2주택 이상) |
|---|---|---|
| 3년 이상 | 12% | 6% |
| 4년 이상 | 16% | 8% |
| 5년 이상 | 20% | 10% |
| 6년 이상 | 24% | 12% |
| 7년 이상 | 28% | 14% |
| 8년 이상 | 32% | 16% |
| 9년 이상 | 36% | 18% |
| 10년 이상 | 40% | 20% |
또한 기본 공제로 연간 250만원의 금액이 공제가 됩니다.
조정대상지역과 비조정대상지역
부동산 시장은 지역에 따라 규제가 달라집니다. 조정대상지역은 부동산 가격이 급등하거나 투기 가능성이 있는 지역으로 이러한 지역에서는 비과세 요건이 더욱 까다롭습니다.
- 조정대상지역: 일정 조건에 해당해야 비과세 혜택을 받을 수 있음
- 비조정대상지역: 상대적으로 규제가 완화되어 더 유리한 비과세 조건 적용
양도세 비과세 조건
일정한 조건을 충족할 경우 보통 1가구 1주택 인 분들은 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 기본적으로 다음과 같은 상황에서는 비과세 혜택이 주어집니다.
| 조건 | 설명 |
|---|---|
| 2년 이상 보유 | 최소 2년 이상 보유 후 매도(일부 지역 및 여신상품에 따라 실거주 요건이 추가될 수 있음) |
| 3년 이내 매도 | 기존 주택은 3년 이내에 매도해야 양도소득세 비과세 혜택 유지 가능 |
| 12억 원 이하의 주택 | 집값이 12억 원 이하인 경우 매도 차익에 대해 세금이 부과되지 않음 |
일시적 1가구 2주택 비과세 조건
많은 사람들이 새로운 집을 사면서 기존 집을 팔지 못해 일시적으로 2주택이 되는 경우가 있습니다. 이러한 경우에도 비과세 혜택을 받을 수 있는데 다음과 같은 조건을 충족해야 합니다.
- 신규 주택 구매 시점부터 기존 주택을 취득한 지 1년이 지나야 함
- 기존 주택 보유 기간이 2년 이상(조정 지역은 실거주 기간 2년 이상)
- 신규 주택 취득일부터 3년 이내에 기존 주택을 처분
만약 특수한 상황에서의 1가구 2주택 비과세 요건이라면 다음과 같은 조건을 충족해야 비과세를 받을 수 있습니다.
| 상황 | 주택 보유 및 비과세 조건 |
|---|---|
| 결혼 | 각자 보유 주택 중 1채 처분 필요(결혼 후 5년 이내 매도, 최소 2년 이상 보유) |
| 상속 | 상속 개시 당시 거주한 주택 우선 양도(피상속인의 소유 및 거주 기간 길어야 함) |
| 부모님 | 부모님이 60세 이상 또는 중증 질환자(세대 합친 날로부터 10년 이내 주택 양도) |
만약 이 조건을 충족하면 일시적이기 때문에 1가구 2주택이라도 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
마치며
양도세는 단순하지 않지만 주택 보유 기간, 지역, 공제 요건 등을 잘 따져보면 적절한 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 무엇보다 중요한 것은 양도세율과 비과세 조건을 정확히 이해하는 것입니다. 특히 일시적 2주택 비과세 요건이라면 절세효과를 얻을 수 있습니다. 세금 문제는 항상 복잡하지만 꾸준히 바뀌는 정책과 제도를 잘 따라가면서 적절한 선택을 하는 것이 중요합니다.